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建築工程規劃與施工問題探討‧建築變更使用法令分析
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建築物變更使用,什麼需要申請『變更使用』?什麼又可以用『免辦理變更方式』申請?
申請『建築變更使用』多為住宅改成套房出租、出售或設立短期補習班所為,除必要的建築面積、消防法令檢討外,室內裝修審查也是必要的檢討項目之一。
建築物變更『使用類組』時就必需申請『變更使用』或提出『免辦理變更』申請,依據『建築物使用類組及變更使用辦法』第八條中規定:
…本法(指建築法)第七十三條第二項所定有本法(指建築法)第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者,應申請變更使用執照之規定如下:
一、建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板等之變更。
二、防火區劃範圍、構造或設備之調整或變更。
三、防火避難設施:
(一)直通樓梯、安全梯或特別安全梯之構造、數量、步行距離、總寬度、避難層出入口數量、寬度及高度、避難層以外樓層出入口之寬度、樓梯及平臺淨寬等之變更。
(二)走廊構造及寬度之變更。
(三)緊急進口構造、排煙設備、緊急照明設備、緊急用昇降機、屋頂避難平臺、防火間隔之變更。
四、供公眾使用建築物或經中央主管建築機關認有必要之非供公眾使用建築物之消防設備之變更。
五、建築物或法定空地停車空間之汽車或機車車位之變更。
六、建築物獎勵增設營業使用停車空間之變更。
七、建築物於原核定建築面積及各層樓地板範圍內設置或變更之昇降設備。
八、建築物之共同壁、分戶牆、外牆、防空避難設備、機械停車設備、中央系統空氣調節設備及開放空間,或其他經中央主管建築機關認定項目之變更。
非供公眾使用建築物變更為供公眾使用,或原供公眾使用變更為他種公眾使用,依法應辦理變更使用執照。
變更使用執照經申請當地主管建築機關初審合格後始得施工(此時可以同時併案辦理『室內裝修送審』),完工後並經竣工查驗合格者,該主管建築機關始得核發『室內裝修合格證明』及『變更使用執照』。
免辦理變更使用執照項目
至於何種變更使用可以簡化程序,依據『臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法』第 四條中規定:
建築物建造行為以外之構造變更行為,屬下列情形之一者,免辦理變更使用執照:
一 樑、柱穿孔。
二 小樑變更。
三 梯級變更。
四 非安全梯之樓梯變更。
五 專有部分之樓地板變更,每層變更樓地板面積合計在一00平方公尺以下,且在該層總樓地板面積二分之一以下者。
前項變更,申請人應備齊下列文件,經主管機關審查同意後,始得變更使用:
一 申請書。
二 申請人非建築物所有權人者,應檢附所有權人同意書。
三 建築物登記謄本(建號全部)及建物測量成果圖。
四 建築師與結構技師及各項設備專業技師簽證表。
五 建築師及結構技師簽證設計圖說。
六 申請變更位置涉及共用部分者,應經區分所有權人會議決議同意或檢附該幢建築物區分所有權人同意書。
第 六 條 建築物變更使用行為與原核定使用不合,屬下列情形之一者,免辦理變更使用執照。但應經主管機關審查同意,始得變更使用:
二 綠化設施變更。
八 分戶牆變更。
九 總樓層數在五層以下建築物之外牆變更。
第 九 條 依第六條第八款(分戶牆變更)申請變更使用,應符合下列規定:
一 戶數變更後各戶應有獨立之出入口,分戶牆之構造應以具有一小時以上防火時效之防火牆及防火門窗等防火設備與該處之樓板或屋頂形成區劃分隔。
二 戶數變更後之各戶專有部分樓地板面積應在三十平方公尺以上。各戶衛生設備數量應符合建築技術規則建築設備編規定。
前項變更,申請人應備齊下列文件:
…(以下省略)
第 十 條 依第六條第九款(總樓層數在五層以下建築物之外牆變更)申請變更使用,應符合下列規定:
一 符合建築技術規則建築設計施工編第四十五條規定。
二 經建築師簽認,建築物之防火區劃及構造安全無虞。
三 申請外牆變更之建築物,該公寓大廈管理規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向主管機關完成報備有案者,應依該規約或決議之限制辦理。
前項變更,申請人應備齊下列文件:
…(以下省略)
其他縣市亦有類似『一定規模以下免建築物免辦理變更使用』之簡易申請辦法,依各地方相關規定條件辦理『免辦理變更』申請。
您知道嗎?台北市住宅變更成小套房現已有多項申請限制
單一住宅變更成多戶小套房出租,當然是希望在最小的建築面積下達到最高的房地產投資效益。但對非受益人如上下左右鄰居、社區管委會而言,出入的居住份子複雜對於社區的環境安寧難以管控,且單位建築面積內高密度的使用,增加的載重是否會影響結構安全…等等問題,都是他們所憂心關切的。
台北市政府自民國99年10月5日起發佈了一系列以『遏止公寓大廈不當裝修成多間套房行為,以維區分所有權人共同利益』為命題的行政命令,相關文號為北市都建字第09964394300號、北市都建字第10064186700號及北市都建字第10064214100號。其中重點規定如下:
1. …增設2間(含)以上廁所、浴室者,其結構安全應由開業建築師或結構、土木技師簽證並檢附結構載重檢討報告,如檢討結果認有增加載重者,則應再進行結構分析並檢附結構計算書,以確保結構安全…。
2. …案件如涉違章建築部分,已於申請戶數變更、立案許可或變更使用執照時檢附核備有案者,免再重複檢附違建照片送本局建築管理處違建查報隊辦理,以達簡政便民…。
3. …應檢附直下層所有權人同意書(同意書格式,如附件一);若屬同一所有權者,應出具建築物權利證明文件。但裝修案址位於一樓,且其直下層非供住宅使用者,得不受此限。
4. …基於用電安全考量,應向台灣電力公司申請用電設備變更手續,申請室內裝修竣工查驗審查時,應檢附「台灣電力公司屋內線檢驗符合規定」相關證明文件…。
5. …應依建築技術規則分別檢討日照、採光、通風及防音,並於竣工查驗簽證表簽證負責…。
6. 無論是否有既存違建,其原核准陽台範圍內不得設置廁所、浴室使用。
7. …倘公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,禁止住戶增設廁所、浴室等套房隔間者,即應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。是類裝修行為應由建物所有權人檢具無違反公寓大廈規約規定或區分所有權人會議決議之切結書…。
這一系列規定限制申請人需經得管委會及下層所有權人同意,並依建築技術規則分別檢討日照、採光、通風及防音,及由開業建築師或結構、土木技師檢討增設2間(含)以上廁所、浴室其結構安全,並檢附結構載重檢討報告後,方可核准其變更。
相信在不久的將來,其他縣市亦會比照台北市以發佈行政命令的方式對『住宅變更成小套房』採取變更限制措施。
現有違建部分,在辦理『變更使用執照申請』時應如何處理?
台灣地狹人稠,違建的比例很高,特別是較早期未嚴格限制『即報即拆』之前,多有屋頂避難平台、陽台及夾層屋違建等問題。台北市政府亦針對變更使用執照申請案中,涉及屋頂避難平台違建、陽台違建及違建夾層屋部份之違建處理原則,發佈文號分別為北市都建字第102785號、北市都建字第8731720800號及北市都建字第09153384300號等相關行政命令。其中重點規定如下:
1. …建築物室內裝修申請案件,其涉及違建部分之處理原則,本局同意適用「變更使用執照申請案違建部分之處理原則」及後續補充規定,惟違建部分其面積不得併入室內裝修申請面積計算;另為維護建築物公共安全,違建部分之裝修材料仍應依建築技術規則及建築管理相關規定檢討辦理。
2. 屋頂避難平台違建:屬變更使用執照申請人所搭建者(以申請樓層位於屋頂層,且其直上方搭建違建者認定),於核准變更前自行拆除完竣;非屬申請人所搭建者,另案由本局建管處違建查報隊依據使用管理科通知以影響公共安全完成查報,交違建科僱工租械拆除。
3. 屋頂平台有違反…申請範圍位於地面層、地下層、或三樓以下與地下層同一戶可經由該戶室內梯自地面層直接避難逃生者免檢討此項
4. 陽台違建:陽台外緣加窗並將陽台內牆(建築物外牆)拆除者,應先由建築師提出建築物結構安全證明,於申請案核准變更前將違建位置圖說及相片移本局建管處違建查報隊逕依本市違建查報作業原則續處,並於核准變更使用執照案圖說以需線標示陽台違建範圍且於變更使用執照申請書加註不得使用違建部份,否則依違規使用處理。
5. 違建夾層屋於86.8.13公佈前領得使用執照者,應先依該處理方案第四點第1款第1目規定檢具經相關專業技師簽證無礙結構安全,及經建築師簽證無礙消防安全之證明,送本局建管處違建夾層屋專案小組報備…。
6. 違建夾層屋報備列管有案者 於申請案核准變更前將違建位置圖說及相片移由本局建管處違建查報隊逕依本市違建查報作業原則續處,並於核准變更使用執照案圖說以需線標示違建範圍且於變更使用執照申請書加註不得使用夾層違建部份,否則依違規使用處理。
7. 地面層出入口有阻礙〈封閉〉依建築技術規則建築設計施工編〈以下簡稱「同編」〉第九十條規定出入口寬度之違建者〈遮雨棚架 等無礙逃生之設施免拆〉。
8. 直通樓梯範圍內有阻礙同編法定樓梯寬度之違建者〈可不經由直通樓梯而直接避難逃生者免檢討此項〉。
基本上,違建部份如出入口、直通樓梯、屋頂避難平台於變更使用執照核准變前需自行拆除並檢附拆除後相片為憑,無拆除者則暫緩核准。陽台及夾層屋違建需經相關專業技師或建築師簽證提出建築物無礙結構安全證明及消防安全證明後,移送建管處依違建查報作業原則續處,並應於核准變更使用執照圖說以虛線標示違建範圍,且於變更使用執照申請書上加註不得使用違建部份,否則依違規使用處理。
台北市規定相當嚴謹,其他縣市目前亦沿襲其部份規定執行。變更使用的目的本就是希望在建築物改良後能創造更多的價值,相信業主在權衡個人利益與公眾安全後,會欣然配合改善違章設施。
以上就是申請『變更使用』或申辦『免辦理變更』的法源依據與一些重點項目之規定。除了現行法令規定外,在實際委託專業技師申報『變更使用』後又會碰到什麼施工問題?接下來我們將例舉本公司處理過的個案,讓您了解建築物申請『變更使用』或申辦『免辦理變更』時,應注意的規劃與施工細節,歡迎各位指正賜教。(徐嘉陽撰寫)